Isännöinti & hallitus (kartoitus)
Putkiremontit

Mustaa valkoisella - Putkistotutkimusraportti tuo kovaa faktaa päätöksenteon tueksi

Tilastokeskuksen mukaan putkiremontti tehtiin vuonna 2017 arviolta pariin tuhanteen taloyhtiöön. Remontit maksoivat 900 miljoonaa euroa, koskivat arviolta 60 000 asuntoa ja hankaloittivat jopa 100 000 kansalaisen elämää.

TILASTOKESKUKSEN LUVUISTA paljastuu myös, että putkiremontteihin käytettiin viime vuonna kolmannes enemmän rahaa kuin vielä 2013. Samaan aikaan kaikki asunto-osakeyhtiöiden korjauskustannukset ovat kasvaneet vain neljänneksen. Putkiremonttien osuus kaikista korjauskustannuksista on ollut kasvussa viimeisten viiden vuoden aikana.

Putkiremontteihin uhrattujen kustannusten kasvusta ei voi kuitenkaan suoraan päätellä putkiremonttien määrällistä kasvua, koska on todennäköistä, että myös remonttihinnat ovat nousseet.

Putkiremontti alkaa tyypillisesti kuntoarviolla, jossa selvitetään kiinteistön sen hetkinen tilanne. Seuraava askel on yleensä putkistotutkimuksen teettäminen.

Raportti katsoo tulevaisuuteen
Putkistotutkimuksesta kirjoitettu raportti on tuiki tarpeellinen työkalu paitsi taloyhtiöiden asukkaille ja isännöitsijöille, myös putkiremontteja käytännössä suunnitteleville ja toteuttaville yrityksille. ”Tärkeintä raportissa ovat siinä esitetyt tutkimuksen johtopäätökset ja suositukset”, toteaa johtava asiantuntija Juha Rantanen Kiwa Inspectasta.

”Johtopäätöksien perusteella sekä maallikot että myös kiinteistöalan ammattilaiset saavat hyvän arvion siitä, kuinka pitkään kiinteistön nykyiset putkistot toimivat kelvollisesti”, hän toteaa.

Rantasella on liki 20 vuoden kokemus alalta ja takana tuhansia tehtyjä putkistotutkimusraportteja. Hänen mukaansa putkistotutkimuksen tekeminen tulee kiinteistöissä ajankohtaiseksi, kun putkivaurioiden määrä alkaa kasvaa selvästi - tai viimeistään silloin, kun kiinteistön putkistot lähestyvät noin 30 vuoden ikää.

Rantanen tietää kuitenkin, että aihepiiri on herkkä monessa taloyhtiössä, koska putkiremontin kustannus on huomattava ja asukkaiden elämäntilanteet aina erilaisia.

”Jos joku on vaikkapa juuri saanut kylppäriremontin tehtyä omaan asuntoonsa, niin ei hän taatusti ilahdu, kun taloyhtiössä aletaan puuhaamaan putkiremonttia, jossa mahdollisesti kaikki kylpyhuoneet uusitaan”, Rantanen toteaa.

Tutkimuksen laajuus voi vaihdella
Putkistotutkimuksen laajuudesta riippuen siihen voidaan sisällyttää viemärien ja tulovesiputkien lisäksi myös lämmitysverkosto sekä kylpyhuoneiden ja muiden märkätilojen tutkimukset.

Taloyhtiön omalle väelle - eli asukkaille, omistajille ja hallitukselle - hyvä putkistotutkimusraportti tarjoaa erittäin tärkeää tietoa eräästä kiinteistön keskeisimmästä ja arvokkaimmasta osasta. ”Raportti on tärkeä tekijä, joka vaikuttaa putkistoa koskeviin remonttipäätöksiin”, pohtii Rantanen.

”Nämä päätökset vaikuttavat merkittävästi kiinteistön tulevaisuuteen ja arvoon vuosikymmeniä eteenpäin”, hän muistuttaa.

Isännöitsijöille, lvi-suunnittelijoille sekä muille kiinteistöalan ammattilaisille raportti antaa myös paljon yksityiskohtaista, teknistä tietoa putkiston kunnosta, jota he voivat hyödyntää kiinteistön tulevaisuuden korjausten arvioinnissa.

Digiröntgen kentällä
Kiwa Inspectalle putkistotutkimusraportit ovat olleet ”kärkituote” jo vuosien ajan. Kuvio toimii tyypillisesti siten, että Kiwa Inspectan tiimi viettää kohteessa päivän tai kaksi ja laatii kerätyn kenttäaineiston perusteella raportin. Apuna on digitaalinen röntgenlaite, joka paljastaa esimerkiksi sen, kuinka pahasti korroosio on putkia puraissut.

”Meillä on 20 digiröntgeniä käytössä eri puolilla Suomea”, kertoo Rantanen, joka muistaa vielä nekin ajat, kun putkistoja vielä kuvattiin perinteisellä filmitekniikalla.

”Teknologian kehitys ja digitalisaatio on saanut aikaan sen, että raportit ovat entistä tarkempia ja monipuolisempia”, hän lisää.

”Kiwa Inspectan putkistotutkimusraportit noudattavat LVV 2013 -kuntotutkimusraporttimallia. Sen mukaan toimiminen varmistaa, että kaikki olennainen on tutkimuksessa ja raportissa mukana”, Rantanen toteaa.

Katse eteenpäin
Tutkimusraportin perusteella on esimerkiksi pystyttävä päättelemään, missä kunnossa putkistot ovat seuraavat vuodet. Jos todetaan, että putket ovat kunnossa, niin yli 20-vuotiaassa talossa tutkimus on syytä uusia vasta viiden vuoden kuluttua. Jos taas todetaan, että putkien kunto ei ole kovin hyvä, osataan ryhtyä nopeasti oikeisiin toimenpiteisiin.

Taloyhtiön hallitukselle, asukkaille ja omistajille tärkeintä infoa ovatkin juuri kiinteistön putkiston elinkaariennusteet. Kaikkia asianomaisia kiinnostaa tieto siitä, pitääkö putkien kuntoon reagoida - kenties jopa nopeallakin aikataululla - vai voidaanko vielä ottaa rauhallisesti jokunen vuosi. Tämän vuoksi raportti ei saa olla mitään yliteknistä insinöörikieltä, vaan sen on oltava kaikkien asukkaiden helposti ymmärrettävissä.

”Etenkin raportin yhteenveto ja johtopäätökset pitää laatia siten, että ne aukeavat ihan kaikille. Keskeisiin asioihin ei saa jäädä mitään epäselvää”, toteaa Rantanen, joka tyypillisesti käy esittelemässä valmiin raportin taloyhtiön hallitukselle.

”Ne ovat hyviä tilaisuuksia, koska hallituksen jäsenille selviää kerralla tilanne ja he voivat saman tien kysyä tarkentavia kysymyksiä tutkimuksen tekijältä.” Rantasen PowerPoint-esitystä on kuvattu useammassakin paikassa ”silmiä avaavaksi”. Etenkin silloin, kun ongelmista on vasta kalvava aavistus, mutta mistään ei ole ollut varmaa tietoa, voi putkistojen tilanne tulla isonakin yllätyksenä. Rantasen raportin esittelyä ryydittävät visualisoinnit, kuten valokuvat ja röntgenkuvat putkistoista.

”Suurin ikäluokka” työn alle
Tilastokeskuksen mukaan korjatuin ikäluokka ovat 1960-luvun taloyhtiöt - mitattiinpa sitten kokonaiskorjauskustannuksina tai putkiremonttien osuutena. 60-lukulaisissa taloissa vesi- ja viemärijärjestelmäkorjauksiin on käytetty rahaa puolet kaikista ikäluokkansa korjauskustannuksista.

Toisaalta 1970-luvulla rakennetuissa taloyhtiöissäkin putkiremonttien osuudet ovat kasvaneet jo 30 prosenttiin. 1970-luvulla rakennetut taloyhtiöt ovat huoneistoalalla mitaten suurin ikäluokka, joka kattaa koko taloyhtiökannan koosta neljänneksen.

Rantasen mukaan suhteellisen nuoriakin taloyhtiöitä päätyy silloin tällöin ”potilaaksi”: nuorimmat putkistoremonttia vaatineet talot ovat olleet alle kymmenen vuotta vanhoja.

Näissä kohteissa on yleensä ollut suunnittelu- ja/tai asennusvirheitä, joiden vuoksi putkistojen käyttöikä on jäänyt kovin lyhyeksi. ”Putkistotutkimusraporttien avulla on saatu onneksi selvitettyä, kuinka korjaukset saataisiin myös näissä kohteissa tehtyä mahdollisimman kustannustehokkaasti”, Rantanen kertoo.

”Tällaiset tapaukset ovat kaikille osapuolille erittäin ikäviä, koska Suomessa oma asunto tapaa olla se suurin sijoitus, jonka ihminen elämänsä aikana tekee”, Rantanen harmittelee.

”Oletus on silloin, että kovalla rahalla ostettu asuinkiinteistö pysyy hyvässä käyttökunnossa vuosikymmeniä ja sen arvo säilyy. Tämä tavoite ei väärin rakennetuissa kiinteistössä toteudu.”

Teksti: Sami J. Anteroinen
Kuva: Pixabay

Julkaistu: 11/2018