Isännöinti & hallitus (rahoitus & vakuutus)
Kiinteistöhuolto (kunnossapito)

Aktia: asunto-omaisuuden hoito vaatii ammattimaista otetta

Aktian yritysasiakasliiketoiminnan johtaja Irma Gillberg-Hjelt

Suomalaisen suurin varallisuuserä on yleensä hänen asuntonsa. Aina ei kuitenkaan ymmärretä, että tämän oman asuntovarallisuuden hoito vaatii investointeja kiinteistön peruskorjaukseen ja huoltoon. Ilman systemaattista ja ennakoivaa huoltoa kiinteistön korjausvelka kasvaa ja arvo laskee pahimmillaan niin, ettei korjaukselle saada enää rahoitusta pankeista.

Suomen asuntokanta vanhenee ja suuri osa suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä joutuu lähivuosina suunnittelemaan kiinteistössään erilaisia korjaustoimia. Seitsemänkymmentäluvun alussa rakennettiin valtavasti kerrostaloja, mutta rakentamisen laatutaso ei tuolloin ollut aivan sitä, mitä tänä päivänä edellytetään.

”Peruskorjausten tarve kasvaa koko ajan, joten on tärkeätä käsitellä näitä asioita. Korjauksia pohdittaessa voi helposti unohtua, että pankkiaan voi hyödyntää yhtenä asiantuntijana vähän enemmänkin, Aktian yritysasiakasliiketoiminnan johtaja Irma Gillberg-Hjelt toteaa.

”Tarjoamme kovin mielellämme isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle sparrausapua jostakin mieltä askarruttavasta rahoitusasiasta, jos sellaiselle on tarvetta, jotta asiakkaamme ei tarvitse jäädä yksin ongelmansa kanssa.”

Hoitamattoman kiinteistön arvo putoaa

Suomen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Kiinteistöalan hallitusammattilaisten yhdessä laatiman Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen mukaan asunto-osakeyhtiön hallinnon tueksi tulisi tehdä erityinen taloyhtiöstrategia, jonka avulla yhtiötä voidaan johtaa suunnitelmallisemmin ja tehokkaammin.

Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan määrää asuntoosakeyhtiöitä tekemään kunnossapitotarvesuunnitelman seuraavan viiden vuoden aikajänteelle. Tällainen kunnossapitosuunnitelma ottaa kantaa kiinteistön tuleviin perusparannuksiin sekä kunnostuksiin.

”Taloyhtiön viisivuotiset kunnossapitosuunnitelmat eivät saa olla mitään näennäisiä papereita, vaan ne pitää oikeasti tehdä huolella, jolloin ammattimainen isännöinti korostuu. Isännöitsijöiden ammattitaito on mielestäni keskimäärin aika hyvällä tasolla, koska peruskorjattavia kohteita on ollut paljon, ja isännöitsijöille on kertynyt kokemusta remonttien toteuttamisesta. Osaava isännöitsijä ja isännöintiyhtiö on taloyhtiön henkivakuutus, Gillberg-Hjelt sanoo.”

Vaikka asiat on pääsääntöisesti hoidettu hyvin, on suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä kuitenkin kohteita, joissa pieniä asumiskustannuksia ja käyttövastikkeita on ylläpidetty kiinteistön kunnossapidon kustannuksella.

”Välillä törmäämme pankeissa siihen, että asunto-omaisuuden on annettu rapistua. Ei ole ymmärretty, että tämä monen suomalaisen suurimman omaisuuserän hoitaminen vaatii investointeja, jotka tehdään asunto-osakeyhtiön hallinnon puitteissa.”

Ikävimmissä tapauksissa tämä saattaa johtaa siihen, että välttämättömiä peruskorjauksia ei enää pystytä tekemään, koska pankit eivät rahoita hanketta. Kiinteistön arvioidut korjauskulut ylittävät kohteen nykyisen vakuusarvon. Huonoimmassa tapauksessa taloyhtiö ei saa enää tarjousta mistään pankkiryhmästä. Näitä tilanteita puidaan välillä julkisuudessakin.

”Jonkin verran tällaista omaisuudenhoitoa on tullut vastaan Aktiassakin. Lähinnä sellaisilla paikkakunnilla, joissa asuntojen hintakehitys on muutenkin ollut laskeva ja sen lisäksi on ollut haluttomuutta tehdä tarvittavia korjausinvestointeja. Jopa pääkaupunkiseudullakin saattaa olla alueita ja kohteita, joissa tämä tilanne on lähellä.”

Isojen remonttien esteenä saattaa olla myös se, että yksittäisen asukkaan velkaosuus nousee niin isoksi, että siitä ei pysty enää suoriutumaan.

”Rahoittajallehan tämä näkyy monesti siinä, että rahoitus suhteessa talon arvoon on iso, mutta asukas tietysti miettii omaa takaisinmaksukykyään. Tähän on yksi ratkaisu yrittää paloitella isoja remontteja mahdollisuuksien mukaan osiin, joskin tällöin monesti kokonaiskustannukset kasvavat”, Gillberg-Hjelt sanoo.

Suunnitteluun kannattaa panostaa

”Yksi ajoittain vastaan tuleva ongelma on se, että remonttien suunnitteluvaiheelle ei anneta tarpeeksi aikaa. Remontille tulee liian kiire, kun ongelmat laukeavat päälle.”

Remontin kustannukset voivat nousta jyrkästi, jos mututuntumalla käynnistetyn hankkeen edetessä alkaa paljastua ongelmia, jotka olisivat tulleet esille hyvällä suunnittelulla jo hankkeen alussa.

Myös isännöitsijän tukena pitää käyttää eri alojen erikoisasiantuntijoita, kun tehdään isompia putki-, julkisivu- tai muita vaativia korjauksia.

”Suunnitteluun kannattaa panostaa sekä asiantuntijuuden osalta että ajallisesti. Se tuottaa todennäköisesti säästöjä projektin kokonaiskustannuksissa”, Gillberg-Hjelt toteaa.

Isännöitsijän, hallituksen ja osakkaiden keskinäinen luottamus on myös tärkeässä roolissa. Yhtiökokouksessa pitää pystyä saamaan aikaan kiinteistön arvon ja asumismukavuuden ylläpitämisen kannalta välttämättömiksi arvioidut päätökset.

Kilpailuta hankkeen rahoitus

”Taloyhtiöllä on tavallaan kaksi tapaa säästää remonteissa: huolella tehty suunnittelutyö ja sen toteutus sekä rahoituksen kilpailuttaminen. Ei kannata lähteä siitä, että oma pankki aina ja automaattisesti antaa sen viimeisen hinnan etenkään, jos hanketta ei ole kunnolla kilpailutettu”, Gillberg-Hjelt sanoo.

Pankkien hinnoittelu perustuu asunto-osakeyhtiön luottokelpoisuuteen. Siihen vaikuttaa muun muassa yhtiön velkaantuneisuus tai velkaantuneisuuden kasvu tarvittavan remontin jälkeen.

”Huonokuntoinen kiinteistö ja suuri lainan määrä vaikuttavat luottoluokitukseen ja sitä kautta remonttilainan hintaan. Luoton hinnassa ja luottomarginaalissa voi olla 150 prosentin ero hyvän ja huonon taloyhtiön välillä”, Gillberg-Hjelt muistuttaa.

Asunto-osakeyhtiöiden remonttilainojen kilpailutus on kuitenkin kohtuullisen helppoa, koska pankeilla on aika asiakasystävälliset tavat vastaanottaa tarjouspyyntöjä. Ainakin vähänkin isommat isännöitsijätoimistot hallitsevat kilpailutuksen.

”Toki rahoituksen kulut koostuvat monesta muustakin komponentista, kuin pelkästä korkomarginaalista. Tämän vuoksi lainatarjousten vertailu ei aina ole ihan kaikkein helpointa. Enemmän olen välillä ollut huolissani siitä, miten asuntoosakeyhtiön varsinainen omistajakunta on perillä tällaisista asioista. Aika monessa asiassa kannattaa oikeasti kuunnella, mitä kokenut isännöitsijä sanoo ja luottaa siihen.”

Kun taloyhtiösi suunnittelee remonttia, niin ota yhteyttä yritysluotot@aktia.fi.

Teksti: Jari Peltoranta
Kuva: Aktia

Julkaistu: 11/2019