Isännöinti & hallitus
Kiinteistöhuolto

KOLUMNI

Ylikorjaus ja alikorjaus taloyhtiöiden remonteissa - miten vältetään?

Julkisuudessa on viime aikoina käyty mielipiteiden vaihtoa siitä, milloin taloyhtiöiden remonteissa tehdään ylikorjausta ja milloin joudutaan alikorjaustilanteisiin. Korjausrakentaminen 2020 ‑tapahtumassa 28.1.2020 tämä teema oli esillä kiinteistöneuvos Reijo Savolaisen ja allekirjoittaneen puheenvuoroissa.

Käytetyt termit eivät ole vakiintuneita ja niillä tarkoitetaan hyvin monenlaisia asioita. Laaja ja kallis korjaus ei ole ylikorjausta, jos taloyhtiössä on laiminlyöty korjaukset pitkältä ajalta. Omistajien enemmistön tahtoon ja lailliseen päätöksentekoon perustuvia korjauspäätöksiä on vaikea kyseenalaistaa. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on toimittava valmistelussa ja toteutuksessa taloyhtiön edun mukaisesti. Yhtiökokouksen on päätöksenteossaan noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta.

Alikorjaukseen on olemassa myös lainsäädännöllisiä rajoja. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistaja voi teettää asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n nojalla yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Näin voi toimia, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Kiinteistöneuvos Reijo Savolainen määriteli ylikorjauksen edellä mainitussa tilaisuudessa seuraavasti: ”Korjaaminen ja perusparantaminen, joka ei perustu kiinteistön teknisen elinkaaren tarpeisiin eikä taloyhtiön asukkaiden/osakkaiden tarpeisiin, vaan jossa tehdään jotain enemmän tai toisin. Ylikorjaamiseksi voisi väittää myös niin kallista hanketta, että se johtaa taloyhtiön perikatoon.”

Alikorjauksen hän määritteli seuraavasti: ”Teknisten korjausvaatimusten laiminlyönti on alikorjaamista. Alikorjaamista on myös se, kun laiminlyödään asukkaiden/osakkaiden tarpeet ja vaateet ja ajaudutaan asumisviihtyvyyden ja taloyhtiön kilpailukyvyn heikkenemiseen.”

Johtopäätöksen edellä olevasta paras tapa on toteuttaa oikeinkorjausta, minkä Savolainen määritteli seuraavasti: ”Oikeinkorjaus on taloyhtiön strategian mukainen, kiinteistön kuntoon ja kilpailukykyyn sekä osakkaiden ja asukkaiden tarpeisiin perustuva, hyvin valmisteltu kehityshanke.”

Kustannusten vertailulla ei voida tehdä kohteiden erilaisuuden vuoksi kovin pitkälle meneviä johtopäätöksiä korjaushankkeiden onnistumisesta. Onnistuneeseen lopputulokseen päästään silloin, kun peruskorjaus- tai perusparannushanke perustuu suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistön elinkaareen ja riskien hallintaan, strategiaan eli tavoitesuunnitelmaan, ja kiinteistön kunnon selvittämiseen, osakkaiden ja asukkaiden tarpeisiin ja asumisviihtyvyyteen vähintään 10–15 vuoden perspektiivilllä.

Omistajien tahto selvitetään kyselyillä, haastatteluilla, keskustelutilaisuuksilla ja arkisella vuorovaikutuksella osakkaiden, asukkaiden, hallituksen ja isännöitsijän kanssa. Tällöin voidaan olla kaukokatseisia ja ennakoida tulevia tilanteita ilman pelkoa joutua hallitsemattomiin ratkaisuihin ja hätäkorjauksiin. Samoin on aikaa kuunnella asiantuntijoita ja pohtia vaihtoehtoisia ratkaisuja, toteuttaa huolellinen hankesuunnittelu ja kilpailutus ja järkevä toteutusaikataulu. Oikeinkorjaamalla vältetään niin ylikorjaus kuin alikorjaus.

Keijo Kaivanto
Asiamies, asianajaja, varatuomari, opetusneuvos
Kiinteistöalan hallitusammattilaiset Akha ry

Julkaistu: 02/2020

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje