Ullakot

Ullakolle persoonallisia asuntoja

Ullakon muuttaminen asumiskäyttöön nostaa kiinteistön arvoa. Rakennusoikeuden myymisestä ja vastikkeista saatavilla lisätuloilla asunto-osakeyhtiössä voidaan rahoittaa muita kiinteistön saneeraushankkeita. Purku- ja rakennustöissä on varmistettava sekä työ- että asumisturvallisuus.

Asunto-osakeyhtiö voi tontin rakennusoikeuden puitteissa rakennuttaa esimerkiksi lisäkerroksia kerrostaloon tai muuttaa ullakot asuinkäyttöön. Lisärakentaminen on usein laaja hanke, jonka osapuolina ovat osakkaat ja asukkaat, isännöitsijä, rakennuttaja, urakoitsijat ja viranomaiset.

Ullakkohanke etenee hankesuunnitelman, ennakkoneuvottelun, soveltuvuusselvityksen ja teknisen ennakkoneuvottelun kautta luvan hakemiseen. Usein taloyhtiö myy rakennusoikeuden ulkopuoliselle rakennuttajalle, joka huolehtii kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja asuntojen myynnistä.

Taloyhtiölle koituu taloudellista hyötyä rakennusoikeuden myynnistä sekä uusien ullakkoasuntojen vastiketuotoista. Rakennusoikeuden myyntituloilla taloyhtiö voi rahoittaa esimerkiksi linjasaneerauksen tai julkisivujen uusimisen.

Ullakolle voidaan rakentaa persoonallisia ja innovatiivisia asuntoja, jotka voivat nostaa kiinteistön arvoa. Ullakoiden vinokattoiset, korkeudeltaan ja muodoltaan vaihtelevat huonetilat sekä vanhat rustiikkiset hormirakennelmat luovat asuntoihin tunnelmaa, jota uudisrakentamisella harvoin saavutetaan.

Rakennuslupa vaatii soveltuvuusselvityksen

Ullakon rakennuslupaa varten tarvitaan selvitys rakennuksen soveltuvuudesta ullakkoasumiseen. Selvityksestä tulee käydä ilmi ullakkotilan korkeus ja mitat, olemassa olevat rakenteet ja hormit, valonsaanti ja mahdolliset uusien ikkunoiden paikat, ullakolle kulkeminen ja mahdollinen hissin rakentaminen sekä viihtyvyyttä parantavat toimenpiteet.

Mikäli ullakkotila on asuinkäyttöön liian matala tai ikkunoiden rakentaminen ei onnistu, voidaan ullakkoa hyödyntää liittämällä tila alapuolisiin asuntoihin, jolloin saadaan upeita kaksikerroksisia asuntoja. Myös taloyhtiön yhteiset tilat voidaan sijoittaa ullakolle. Tällöin pohjakerroksen tiloja voidaan muuttaa varasto- ja toimistotiloiksi, joiden vuokraamisesta taloyhtiö saa tuloja.

Helsingissä ullakon ottamiseen asumiskäyttöön kannustetaan vuoteen 2024 pidennetyllä alueellisella poikkeamispäätöksellä, joka mahdollistaa ullakkorakentamisen tiettyjen ehtojen täyttyessä silloinkin, kun rakennusoikeutta ei ole enää jäljellä. Ehtoina ovat muun muassa asumishygienian perusvaatimukset sekä rakentamisen yhteydessä tehtävät tarpeelliset parannukset kiinteistön yhteistiloihin. Rakentamisen tulee tapahtua arkkitehtoniset ja kaupunkikuvalliset arvot huomioiden olemassa olevan katon sisäpuolella.

Rakentaminen alkaa vanhojen rakenteiden purkutöillä

”Ullakkohankkeessa on purkutöiden osalta huomioitava paitsi työturvallisuus myös asumisturvallisuus. Vanhemmassa rakennuskannassa on usein käytetty asbestia, jonka leviäminen porrashuoneisiin ja asuintiloihin on estettävä. Asbestipurkutyöt rajataan mahdollisuuksien mukaan niin, että niistä on mahdollisimman vähän haittaa. Asbestipurkutöiden jälkeen purkutöitä voidaan jatkaa suunnitelmien mukaisesti”, sanoo työpäällikkö Rami Merivirta Purkupiha Asbestityöt Oy:ltä.

Purkupiha tekee monipuolisesti saneerauspurkuja, rakennusten purkua, teollisuuden purkutöitä sekä haittaainetöitä kuten asbestipurkuja. Ennen purkutöiden aloittamista tiloissa on tehtävä asbestikartoitus, jonka pohjalta purkutöiden menetelmät suunnitellaan työ- ja asumisturvallisuuden vaatimilla tavoilla.

”Ullakon purkualue rajataan muista tiloista huputtamalla. Huputuksen sisällä tehdään vielä tarvittavat lisäsuojaukset työn vaatimustason mukaan. Logistiikan, turvallisuuden ja työn sujumisen kannalta eri työvaiheet on eriteltävä huolellisesti. Saneerauksissa ja lisärakentamisessa aikatauluttamisen merkitystä ei voi korostaa liikaa. Kustannustehokkuus syntyy siitä, että työt tehdään oikeassa järjestyksessä ja suunnitelmallisesti kohteeseen sopivilla työtavoilla”, Merivirta sanoo.

Teksti: Merja Maukonen
Kuvat: Pixabay
Lähteet: Helsingin kaupunki, ARA.

Julkaistu: 01/2021

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje