Isännöinti & hallitus (kartoitus, rahoitus & vakuutus)
Kiinteistöhuolto
Vahinkosaneeraus
Valvonta & Suunnittelu

Riskien rankka realisoituminen kaatoi dominot rivitaloyhtiössä

Tuiki tavalliseksi uumoiltu putkiremonttiprojekti kääntyi painajaiseksi Kontulassa, kun rivitaloyhtiöstä löytyi merkkejä kosteusvaurioista. Alapohjasta löytynyt kosteus vei pohjan myös rahoitusneuvotteluista pankkien kanssa ja taloyhtiön väki jäi ihmettelemään, onko kiinteistö sitä myöten purkukelpoinen.

KIINTEISTÖ & TALOTEKNIIKKA on haastatellut Asunto Oy Konturivit -nimisestä taloyhtiöstä asunnon omistavaa Erkki Vainiota ja tutustunut isännöitsijäntodistukseen ja muuhun olennaiseen dokumentaatioon.

Kokonaisuudessaan asuntoyhtiön asukkaiden kujanjuoksu on masentavaa luettavaa siitä, kuinka korjausrakentamisen vastoinkäymiset ja virheet voivat saada aikaan dominojen ketjun, jonka kaatuminen on yksilötasolla äärimmäisen raskasta kantaa.

As Oy Konturivit, Tanhuantie 6, on kolmesta rakennuksesta koostuva Helsingin kaupungin vuokratontilla sijaitseva rivitaloyhtiö, joka on rakennettu 1966. Huoneistoja on 27 kappaletta ja ne ovat kaksitasoisia ollen kooltaan noin 88,5 m2, 72,5 m2 ja 57 m2. Kahden rakennuksen alla on täysimittaiset kellaritilat. Rakennukset ovat betonirunkoisia.

Tähtäimessä sujuva sukitus

Erkki Vainio kertoo, että taloyhtiö päätti käynnistää linjasaneeraushankkeen vuonna 2015. Projektin vetäjänä toimi TeknoPlan Oy, joka suositteli säästävää remonttia, jossa jo kunnostetut kylpyhuoneet säästetään (noin puolet yhtiön kylpyhuoneista) ja viemäriputket sukitetaan.

Linjasaneerauksen suunnittelijaksi valittiin Karves Oy, joka käynnisti suunnittelun. Pian taloyhtiön sisällä alettiin kuitenkin käydä keskustelua siitä, onko sukitus oikea tapa edetä vai ei. Samoihin aikoihin yksi osakas oli omatoimisesti korjannut olohuoneen lattiaa ja löytänyt kosteutta lattiarakenteista.

”Tämän seurauksena yhtiö päätti teettää RKM Groupilla kosteusvauriotutkimuksen kaikkiin huoneistoihin. Osassa huoneistoja löytyi viitteitä kosteudesta alapohjassa ja muutamassa näistä huoneistoista oli alapohjan kosteusvaurio. Muutaman huoneiston alapohjasta löytyi sädesienimikrobeja vähäinen määrä, halkaisijaltaan alle 1 mm”, kertoo Erkki Vainio.

RKM Group suositteli ulkopuolista sokkeleiden ja salaojien korjausta, jotta alapohjat saadaan kuiviksi. Huoneistoissa tehtiin myös sisäilmatutkimuksia, joissa ei Vainion mukaan löytynyt ongelmia.

”Asunnot ovat täysin asumiskelpoisia ja täysin korjattavissa olevia”, toteaa Vainio.

Salama kirkkaalta taivaalta

Vainio kertoo, että TeknoPlan, sen projektinjohtaja ja hallitus yhdessä katsoivat kuitenkin, että kaikkien asuntojen alapohjat on avattava ja uusittava. ”Tämä nosti koko urakan hinnan 1 400 euroon neliömetri, yhteensä noin 3,1 miljoonaan euroon”, muistelee Vainio.

Tämä remontti tuotiin yhtiökokouksen päätettäväksi ainoanavaihtoehtona – urakoitsijaksi hallitus oli valinnut UH-Rakennus Oy:n. ”Yhtiökokouksessa hyväksyttiin päätös ryhtyä suunnitelmien mukaisiin remontteihin, koska muuta vaihtoehtoa ei ollut”, toteaa Vainio.

Remontin varalle oltiin jo vuokraamassa rakennuskontteja asuntojen huonekalujen varastoimista varten, kun salama iski. Taloyhtiö tiedotti osakkaille, että rahoitusta ei oltu varmistettu ja yksikään rahalaitos ei antanut taloyhtiölle lainaa.

”Ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin perua aiemmat päätökset ja lisäksi kerrottiin siitä, että UH Rakennus Oy vaatii korvausta menetetystä urakasta, vaikka urakkasopimusta ei ollut allekirjoitettu.”

UH Rakennus Oy vaatii noin 160 000 euron korvauksia taloyhtiöltä, mutta käräjäoikeus ei tätä vaatimusta hyväksynyt. Asiaa käsitellään seuraavan kerran hovioikeudessa marraskuussa 2021.

Purkukortti pöytään

Vainion mukaan kaikesta tästä on seurannut se, että Karveksen suunnitelman takana seissyt hallituskolmikko on käynnistänyt rakennusten purkamisprojektin ainoana vaihtoehtona.

”Vähemmistö osakkaista vastustaa tätä, mutta vaikuttaa siltä, että osa asukkaista ei ymmärrä ollenkaan, mistä on kysymys. Taloyhtiössä on käynnissä voimakas lobbaus talojen purkamisen puolesta”, hän kuvailee.

Vainion mukaan ongelma on pirullinen. Kosteusvauriotutkimuksen jälkeen asunnoilla ei ole ollut kauppa-arvoa, eli niitä ei voi myydä – tästä on olemassa kiinteistövälittäjän lausunto.

”Taloyhtiöstä ei voi myöskään ostaa asuntoja, koska pankki ei myönnä tämän taloyhtiön asuntoihin lainaa.” Koko projektiin on arvioitu kuluneen kaiken kaikkiaan jo lähes 200 000 euroa.

Konsultti selvittää

Hallitus värväsi vuoden 2019 lopulla hätiin Vahanen-yhtiöt, joka kartoitti taloyhtiön mahdollisuuksia lisärakentamiseen raportissaan. Kaivattujen peruskorjausten rahoittamiseksi tarkasteltiin tontin täydentämistä uusilla tiloilla ja/tai rakennuksilla.

Toisena vaihtoehtona Vahasen raportissa selvitettiin purkavaa uusrakentamista, jossa nykyiset rakennukset purettaisiin ja tontti rakennettaisiin uudelleen. Tässä vaihtoehdossa ”nykyiset asuinrakennukset ajettaisiin hallitusti alas ja tulevia korjauksia tehtäisiin vain tarvittaessa ja nekin mahdollisimman kustannustehokkaasti”, raportissa todetaan. Lopuksi rakennukset purettaisiin ja tontti rakennettaisiin uudelleen. Lisärakennusoikeus edellyttää kaavamuutoksen.

Taloyhtiön saamat tulot riippuvat monesta eri tekijästä. Oleellisimmin asiaan vaikuttaa alueen rakennusoikeuden arvo ja toteutuvan rakennusoikeuden määrä. Muita tuloihin vaikuttavia asioita ovat muun muassa nykyisten rakennusten purkukulut, uusien rakennusten suunnitteluratkaisut, asemakaava määräykset, pysäköintiratkaisut, kilpailutuksen onnistuminen ja markkinatilanne.

Vainio kertoo, että tämän hetken arvio osakkaalle jäävästä korvauksesta on vain noin 200–350 euroa per neliö.

Epätietoisuus kalvaa taloyhtiötä

Vainion mukaan nämä suunnitelmat ovat herättäneet suurta huolta ja epävarmuutta taloyhtiössä.

”Taloyhtiössä on nuorempia osakkaita, jotka hyvässä uskossa ovat ostaneet asunnon yhtiöstä, koska isännöitsijäntodistuksessa on ollut tieto säästävästä remontista. Muutama ulkomaalaistaustainen osakas ei täysin ymmärrä, missä mennään”, hän toteaa.

”Vanhemmat ihmiset eivät ymmärrä lainkaan, että kun talo puretaan, he joutuvat lähtemään talosta ja hankkimaan itselleen jostain asunnon. Ja on joitakin, jotka eivät ymmärrä yhtään koko asiaa.”

Vainion mukaan tavalliset ihmiset tavallisissa taloyhtiössä eivät yksinkertaisesti tiedä, millaisia riskejä taloyhtiöissä voi muhia – ei hänkään tiennyt, ennen kuin koko pommi räjähti naamalle.

”Missään tapauksessa ei ainakaan pitäisi lähteä äänestämään ja päättämään ennen kuin rahoitus on varma”, hän summaa ykkösopetuksen.

”Kaikkein tärkein viesti suunnittelijoille on se, että pitää mennä rahoitus edellä. Ei kannata suunnitella, jos asiakkaalla ei ole rahaa.”

”Ei kannata korjata”

Huomionarvoista on Vainion katsannossa myös se, että vuokratontilla sijaitseva vanha rakennus on aina taloudellinen riski.

”Mikäli rakenteista löytyy kosteusvaurioita tai mikrobeja, nämä voivat aiheuttaa niin suuret korjaukset, että vakuusarvo ei riitä lainan saantiin. Tällöin omaisuudelle ei jää mitään arvoa.”

Yksi merkittävä asia on Vainion mukaan se, että taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat pääosin maallikoita – ja aika lailla isännöitsijän ja muiden kiinteistöalan ammattilaisiksi miellettyjen tahojen talutusnuorassa. Se voi kostautua.

”Ihmisillä on usein yksi tärkein ja kallein omaisuus, oma asunto.”

Teksti: Sami J. Anteroinen
Kuvat: Erkki Vainio

Julkaistu: 04/2021