kita-LAKI

Vuositarkastus asunto-osakeyhtiössä

kita-LAKI by Juuso Laurila

Vuositarkastus on yksi uuden taloyhtiön tärkeimmistä tilaisuuksista, jonka yhteydessä tulee ilmoittaa kaikista siihen asti havaituista virheistä ja puutteista.

ASUNTOKAUPPALAKI TURVAA uuden asunnon ostajaa sangen hyvin. Mahdolliset virheet ja puutteet asunnossa eivät kuitenkaan korjaudu automaattisesti, vaan oikeuksiin on osattava vedota ajoissa. Uuden asunnon kaupassa tärkein ajankohta virheisiin vetoamiselle on vuositarkastus. Vuositarkastuksen tarkoituksena on todeta asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa havaitut virheet, jotta myyjä voi ne korjata. Lähtökohtaisesti myyjä ei vuositarkastuksen jälkeen vastaa virheestä, joka olisi tullut huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä.

Vuositarkastuksen järjestäminen

Uudiskohteiden myyjä järjestää vuositarkastuksen aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöön otettaviksi. Tämä tarkoittaa, että asunnon ostajilla ja taloyhtiöllä on noin vuosi aikaa virheiden ja puutteiden havainnoimiseen. Näin ollen on tärkeää jo heti hallinnan luovutuksen ja huoneistojen käyttöönoton jälkeen kiinnittää huomioita rakenteiden toimivuuteen ja kestävyyteen.

Myyjän tulee ilmoittaa vuositarkastuksen järjestämisestä ja ajankohdasta ostajille vähintään kuukautta ennen tarkastusta. Käytännössä vuositarkastus on kokous, jossa käydään läpi perustajaosakkaan, taloyhtiön sekä asukkaiden havaitsemat virheet ja puutteet. Tavallisesti asukkaille annetaan mahdollisuus ilmoittaa rakennuttajalle virheistä kirjallisesti etukäteen esimerkiksi lomakkeella. Taloyhtiö puolestaan kerää kunnossapitovastuulleen kuuluvissa kiinteistön osissa havaituista virheistä listaa ja esittää niitä koskevat korjausvaatimukset viimeistään vuositarkastuskokouksessa.

Virheet merkitään pöytäkirjaan

Myyjä laatii tarkastuksesta pöytäkirjan, johon merkitään havaitut ja ilmoitetut virheet. Pöytäkirjaa lukuun ottamatta vuositarkastukselle ei ole asetettu muita muotovaatimuksia, mutta tarkastuksen yksilöimiseksi tarpeellisia tietoja ovat ainakin ajankohta, paikka, läsnäolijat ja pöytäkirjan pitäjä. Pöytäkirjaan merkitään taloyhtiön ja asukkaiden etukäteen ilmoitetut sekä tarkastuksessa havaitut virheet. Lisäksi pöytäkirjaan voidaan merkitä myyjän kannanotto virheeksi väitettyyn seikkaan sekä mahdolliset sovitut toimenpiteet ilmoitetun virheen korjaamiseksi tai selvittämiseksi.

Taloyhtiölle ja asukkaille on vielä varattava mahdollisuus tarkastaa myyjän laatima pöytäkirja sekä kommentoida ja täydentää pöytäkirjaan kirjattuja virheitä sekä puutteita. Tarkastukselle varatun ajan on oltava kohtuullinen, kuitenkin vähintään kolme viikkoa siitä, kun pöytäkirja on annettu tiedoksi asianosaisille.

Pöytäkirjasta tulisi ilmetä kaikki virheet, jotka olisi pitänyt havaita ennen vuositarkastusta tai tarkastuksen yhteydessä. Jos taloyhtiö tai osakas ei ilmoita tällaisesta virheestä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, hän pääsääntöisesti menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Taloyhtiön hyvä huomioida

Taloyhtiön ja osakkaan välillä velvollisuus ilmoittaa virheistä jakaantuu asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusääntöjen mukaan. Vastuu huoneistojen sisäosista kuuluu pääosin osakkaalle, joten hänen tulee ilmoittaa huoneiston sisäosissa havaituista virheistä. Taloyhtiön velvollisuutena on puolestaan ilmoittaa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ja rakennuksen muissa osissa, kuten yhtiön yhteisissä tiloissa sekä myymättä olevissa huoneistoissa havaituista virheistä.

Taloyhtiön puolesta vuositarkastukseen liittyviä tehtäviä hoitavat isännöitsijä ja hallitus. Taloyhtiön kannattaa kuitenkin käyttää kiinteistön tarkastuksessa apuna ulkopuolisia asiantuntijoita, kuten eri alojen teknillisiä asiantuntijoita.

Osakkaan muistilista

Ennen vuositarkastusta osakkaalle annetaan usein mahdollisuus ilmoittaa lomakkeella asunnossa havaituista virheistä. Vuositarkastuksen yhteydessä huoneisto käydään läpi ja virheet tarkistetaan ilmoituksen pohjalta. On tärkeää, että osakas tarkastaa asuntonsa huolella, sillä sisäosissa ilmenevät virheet tulisi pääsääntöisesti huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Myös osakasta koskee lähtökohta, ettei hän voi enää vuositarkastuksen jälkeen vedota sellaiseen virheeseen, joka olisi tullut huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä.

Ostaja ei voi kuitenkaan vaatia esimerkiksi omasta asumisesta aiheutuneiden vikojen kuten kolhujen korjaamista, jos näiden aiheutuminen ei ole johtunut esimerkiksi myyjän vastuulla olevasta virheestä, kuten materiaalivirheestä tai suunnitteluvirheestä.

Vuositarkastuksen jälkeenkin myyjä vastaa virheistä

Myyjän vastuu virheistä ei kuitenkaan rajoitu kokonaisuudessaan vuositarkastukseen, sillä kaikkia virheitä ei ole mahdollista huomata vuositarkastukseen mennessä. Myyjä on vastuussa virheestä vuositarkastuksen jälkeen, jos virhettä ei olisi kohtuudella voinut havaita vuositarkastukseen mennessä tai sen yhteydessä. Esimerkiksi rakenteessa oleva piilevä virhe saattaa ilmetä vasta vuositarkastuksen jälkeen. Vuositarkastuksen jälkeen ilmenevistä virheistä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullinen aika on yleensä melko lyhyt, oikeuskäytännön valossa noin 3–5 kuukautta.

Myyjän vastuun enimmäisaika määräytyy vanhentumislain perusteella (laki velan vanhentumisesta), jonka mukaisesti vastuu vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Korkein oikeus on vuonna 1997 (KKO 1997:209) ottanut sen kannan, että vanhentuminen tulisi laskea hallinnanluovutuskokouksesta. Korkeimman oikeuden ratkaisun jälkeen vanhentumislaki on kuitenkin muuttunut, ja alalla onkin esitetty väitteitä siitä, että myyjän vastuun vanhentuminen tulisi laskea rakennusten käyttöönotosta.

Kirjoittaja: Juuso Laurila
Lakimies, OTM
ASIANAJOTOIMISTO KUHANEN, ASIKAINEN & KANERVA OY
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 05/2021