kita-LAKI
Valvonta & Suunnittelu

Taloyhtiön korvausvastuu osakkeenomistajalle yhtiön palkkaaman urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta

Taloyhtiöllä on vastuunsa ja velvollisuutensa taloyhtiön käyttämän urakoitsijan suorittamista kunnossapitotöistä osakkeenomistajan huoneistossa. Asunto-osakeyhtiö voi lain nojalla joutua vahingonkorvausvastuuseen, vaikka vahinko on aiheutettu jonkun muun toimesta. Tällainen korvausvastuu saattaa konkretisoitua taloyhtiön käyttämän urakoitsijan aiheuttaman vahingon kohdalla. Voiko yhtiö välttää vahingonkorvausvastuun, jos kaikki vaatimukset ja velvoitteet täytetään asianmukaisesti? Mihin säännöksiin osakkeenomistaja voi nojautua vaatiessaan vahingonkorvausta?

ASUNTO-OSAKEYHTIÖ VOI joutua vastaamaan käyttämänsä rakennusurakoitsijan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle aiheuttamasta vahingosta. Tällaisen vahingonkorvausvastuun syntymiseksi on yhtiön täytynyt itse toimia huolimattomasti esimerkiksi epäpätevän urakoitsijan valitsemisella tai urakan valvonnan laiminlyömisellä. Tällaisessa tilanteessa tulee kuitenkin huomioida, että vahingon aiheuttanut taloyhtiön sopimuskumppani lähtökohtaisesti vastaa taloyhtiölle vahingosta aiheutuneista kustannuksista.

Taloyhtiön kannalta on tärkeää pyrkiä varmistumaan siitä, että sen sopimuskumppanina toimiva urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa. Hyvää rakennustapaa ei ole suoranaisesti määritelty laissa, mutta lähtökohtaisesti rakentamista ohjaavien lakien, lakeja täydentävien laatuvaatimuksien kuten RT-ohjekorttien sekä rakennustarvikevalmistajien julkaisemien ohjeiden voidaan katsoa määrittävän hyvän rakennustavan. Vaatimus hyvästä rakennustavasta koskee sekä suunnittelu- ja rakentamisprosessia että sen lopputulosta. Näin ollen on asunto-osakeyhtiön intressissä järjestää korjaus- tai muutostyön suunnittelu, valvominen sekä itse korjaustyön toteuttaminen siten, ettei osakkeenomistajalle synny siitä vahinkoa.

Edellä todetulla tavalla vahinkoa kärsineen osakkeenomistajan on mahdollista vaatia asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella taloyhtiöltä korvausta yhtiön kanssa sopimuksessa olevan urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta. On nähty tarkoituksenmukaiseksi määritellä taloyhtiön vahingonkorvausvastuu mahdollisimman kattavasti nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiölain sijaan vahingonkorvausvastuuta arvioidaan vahingonkorvauslain mukaisesti, jos arvioidaan taloyhtiön käyttämän urakoitsijan ”suoraa” vastuuta osakkeenomistajalle tai esimerkiksi osakkeenomistajan vuokralaiselle.

Edellä todetulla tavalla asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu edellyttää huolimattomuutta eli esimerkiksi urakoitsijan työn puutteellista valvontaa. Näin ollen, kun taloyhtiö on tilannut urakoitsijan suorittamaan kunnossapito- tai muutostöitä osakkeenomistajan huoneistoon, on yhtiö vahingonkorvausvelvollinen siltä osin, kun taloyhtiön toiminta on ollut huolimatonta vahingon syntymiseksi. Käytännössä vahingonkorvausvastuun peruste täyttyy suhteellisen helposti, koska asunto-osakeyhtiölaissa edellytetään kunnossapitotöiden osalta hyvän rakennustavan noudattamista. Taloyhtiön kannattaakin vaatia urakoitsijaa korjaamaan puutteellisuudet jo urakan aikana. Tämä taas tietysti edellyttää työn asianmukaista valvomista.

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu sopimuskumppaninsa aiheuttamasta vahingosta ei edellä todetulla tavalla ole rajoittamatonta tai tuottamuksesta riippumatonta. Lähtökohta on se, että taloyhtiön vahingonkorvausvastuu edellyttää huolimattomuutta. Tällainen huolimattomuus voi olla esimerkiksi urakan valvomisen tai lopputyön tarkistamisen laiminlyönti. Toisin sanoen, jos asunto-osakeyhtiö ei tarpeen tullen reagoi sopimuskumppaninsa huolimattomaan tai hyvän rakennustavan vastaiseen toimintaan, voidaan myös yhtiön katsoa toimineen huolimattomasti.

Taloyhtiön on siis tärkeä huolehtia sopimuskumppaninsa tekemisistä sekä urakan alussa että sen aikana ja tarkastaa huolellisesti myös työn lopputulos. Näin ollen yhtiön olisi hyvä tutustua hyvän rakennustavan periaatteisiin, jotta urakoitsijan työtä voitaisiin valvoa asianmukaisesti ja vahingonkorvausvelvollisuudelta voitaisiin välttyä. Käytännössä yksinkertaisin ratkaisu on palkata ammattitaitoinen valvoja ja kiinnittää myös urakoitsijan valintaan riittävästi huomiota.

Kirjoittaja: Mikko Ravi
Asianajaja, Varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 02/2022

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje