Isännöinti & hallitus

BLOGI

Riitojen sovittelusta

Kirjoittaja: Timo A. Järvinen

Suomessa on noin 90 000 asuntoyhtiötä. Suomalaiskansallinen malli järjestää asuminen yhtiömuodossa on ainutlaatuinen menestystarina. Sitä voidaan pitää myös kestävänä esimerkkinä lähidemokratian toimivuudesta.

Toimivuudestaan huolimatta asuntoyhtiöissä on monenlaista eripuraa, joka sinänsä on välttämätön osa inhimillistä vuorovaikutusta. Konfliktit haittaavat kuitenkin normaaleja asuntoyhtiön hallinnon prosesseja varsinkin, kun niillä on taipumus sekä kasvaa tarpeettomiin mittoihin, mutta myös hakea itselleen juridinen kaapu. Ja tällöin tarvitaan konfliktin hallintaa, jossa on kyse toisaalta kansalaistaidosta, toisaalta ammattimaisesta toiminnasta.

Konfliktinratkaisun perusmuotoina voidaan tunnistaa neuvottelu, sovittelu, ulkopuolisen suorittamaa arviointia ja viime kädessä oikeudenkäynti yleisessä tuomioistuimessa tai välimiesoikeudessa. Niin sanottu vaihtoehtoinen riidanratkaisu (ADR, alternative dispute resolution) on länsimaissa lisääntynyt viime vuosikymmeninä ja Suomessa sen suosio on lisääntynyt erityisesti kymmenen viime vuoden aikana, kun laki tuomioistuinsovittelusta tuli voimaan.

Vaihtoehtoisen riidanratkaisumenettelyn kasvava suosio voidaan selittää erityisesti perinteisten tuomioistuinten kasvavalla tapausmäärällä ja siitä seuranneella käsittelyaikojen merkittävällä venymisellä. Lisäksi on ymmärretty se, että ADR-menettelystä aiheutuu vähemmän kustannuksia kuin riitelemisestä ns. pitkän kaavan mukaan. Myös luottamuksellisuuden suosiminen on merkittävä tekijä ja merkittävissä riidoissa myös osapuolten halu hallita paremmin sen henkilön tai henkilöiden valintaa, jotka auttavat osapuolia ratkaisemaan kiistansa.

Sovittelussa Suomessa on pääosin vallalla ns. facilitatiivinen sovittelu. Se pohjautuu ajatukselle, että sovittelijan tulee keskittyä parantamaan osapuolten välistä kommunikaatiota sekä auttaa osapuolia havaitsemaan todelliset intressinsä ja tarpeensa. Tällaisessa sovittelussa kyse on avustetusta neuvotteluprosessista, jossa sovittelija ei puutu itse asiaan tai ohjaa asian lopputulosta sisällöllisesti. Sovittelun pioneeri laamanni Antti Heikinheimo muistuttaakin, että tässä menettelyssä sovittelijan tulee olla kova asioiden suhteen, mutta pehmeä ihmisille. Sovittelijan tulee puolueettomasti johtaa prosessia, jossa lopputulos tuotetaan, mutta jättää sisällölliset ratkaisut osapuolille.

Sovitteluprosessissa voidaan tunnistaa aloituspuheenvuorojen jälkeen vaihe, jossa selvitetään asiaa, hankitaan tietoa ja tunnustellaan sekä omia, että vastapuolen ajatuksia. Sen jälkeen seuraa neuvotteluvaihe, jossa sovittelija käy kahdenvälisiä – ja luottamuksellisia – keskusteluja osapuolten kanssa. Niissä sovittelija pyrkii saamaan käsityksen, kuinka lähellä osapuolten ajatukset ovat sen osalta, että mikä voisi olla rationaalisin lopputulos ilman oikeudenkäyntiä. Neuvotteluvaiheen jälkeen on päätösvaihe, joka joko päättyy sovintosopimukseen tai sovittelijan / osapuolten ilmoitukseen, että sovittelua ei kannata jatkaa.

Kolme tärkeää seikkaa on sovittelussa otettava huomioon: vapaaehtoisuus, täydellinen luottamuksellisuus sovittelussa keskustellusta ja se, että sovitteluun on hyvä tulla lehmänhermoilla varustettuna. Sovittelu ei ole sprinttilaji.

Monilla on sovittelusta virheellinen mielikuva, että sovittelija keskustelun jälkeen esittää ratkaisun asiassa. Sovittelijan tulee tätä ehdottomasti välttää, eikä sovittelusta saa synnyttää mielikuvaa ”köyhän miehen välimiesoikeutena”. Itse asiassa sovittelijan voi katsoa epäonnistuneen tehtävässään, jos hän joutuu tekemään sovintoesityksen. Suomessa tuomioistuinsovittelun ohella Suomen Asianajajaliiton sovittelijaksi kouluttamat kokeneet asianajajat tarjoavat sovittelupalvelua.

Timo A. Järvinen
asianajaja, Properta Asianajotoimisto Oy
Kiinteistöalan ammattilaiset AKHA ry:n hallituksen jäsen

Julkaistu: 04/2022

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje