kita-LAKI

Markkinaoikeuden linjaus yhtiöjärjestysmuutoksiin kieltää huoneistojen lyhytaikaisvuokrauksen – osakkeenomistajien suostumus tarvitaan

Marina Furuhjelm

Monet taloyhtiöt ovat viime vuosina törmänneet siihen, että huoneistoja vuokrataan lyhytaikaisesti esimerkiksi Airbnb-palvelun kautta. Asunto-osakeyhtiötä saattaa houkuttaa kieltää tämäntyyppinen toiminta esimerkiksi siksi, ettei ajatus naapurissa vaihtuvista vieraista tai taloyhtiön ovikoodin ja avaimien leviäminen laajemmalle joukolle miellytä.

TÄLLAISIA YHTIÖJÄRJESTYSPÄÄTÖKSIÄ tehtäessä on kuitenkin huomattava se, että asunto-osakeyhtiölain mukainen osakkeenomistajan oikeus luovuttaa osakehuoneisto toisen käyttöön on olennainen osa osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta. Onkin pidettävä huolta oikeanlaisesta ja lainmukaisesta päätöksentekoprosessista. Oikeuskäytäntöä varsin uudesta Airbnb-ilmiöstä on vielä vähäisesti, mutta Markkinaoikeus antoi 5.10.2022 ratkaisun liittyen asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksiin yhtiöjärjestyksessä kieltää tämäntyyppinen toiminta.

Tapauksessa eräs helsinkiläinen asunto-osakeyhtiö halusi muuttaa yhtiöjärjestystään muun muassa niin, että asuinhuoneistot olisi tarkoitettu nimenomaan vakituiseen kodinomaiseen asumiseen. Huoneiston tai osan siitä pystyisi luovuttamaan toisen käyttöön Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumalla joko vakituisena tai tilapäisenä asukkaana. Sen sijaan, jos kalustettu huoneisto vuokrattaisiin toisen käyttöön välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti, toistuvasti ja ammattimaisesti, ja huoneisto olisi ilmoitettu tyhjäksi väestötietoviranomaiselle tai se on tyhjä sen vuoksi, että edellinen asukas ei ole tehnyt lähtöilmoitusta viranomaiselle, tällainen huoneiston toistuva ja ammattimainen, lyhytaikainen vuokraus katsottaisiin sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaiseksi. Kysymyksessä olisi tällöin luvanvarainen majoitustoiminta.

Patentti- ja rekisterihallitus oli evännyt yhtiöjärjestysmuutoksen sillä perusteella, että yhtiöjärjestysmuutos loukkasi osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käyttöön ja vaikka tällainen muutos sinänsä olisikin mahdollinen, se vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, joihin muutos vaikuttaa. Muutos koskisi kaikkia asuinhuoneistoja, jolloin kaikilta osakkailta olisi saatava suostumus. Asunto-osakeyhtiö valitti asiasta Markkinaoikeuteen.

Markkinaoikeudessa arvioitavaksi tuli kysymys esimerkiksi siitä, muutetaanko kyseessä olevalla yhtiöjärjestysmuutoksella osakkeenomistajan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa, jolloin kaikkien osakkaiden suostumus yhtiöjärjestysmuutokseen tarvitaan.

Asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista käyttöä voi olla muukin kuin vakituinen kodinomainen asuminen, Markkinaoikeus on perustellut tätä seuraavasti: Hallintaoikeuden muutoksena on asunto-osakeyhtiölain esitöissä pidetty myös sellaista rajoitusta, joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla esimerkiksi niin ettei asuinhuoneistoa saisi vuokrata asuinkäyttöön, tai ettei asuinhuoneistossa saisi pitää tavanomaisia lemmikkieläimiä tai jossain muussa suhteessa viettää tavanomaista elämää.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain esitöissä on todettu huoneiston vuokrauksen olevan kyseisessä laissa tarkoitettua asuinhuoneiston vuokrausta, vaikka huoneistossa harjoitettaisiinkin jonkinlaista liiketoimintaa. Pelkästään se seikka, että huoneiston yksittäistä huonetta käytetään hammaslääkärin vastaanottotilana, tilitoimistona, asianajotoimistona tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen tai koko huoneistoa osan aikaa esimerkiksi perhepäivähoitotilana, ei vielä muuta huoneiston käyttötarkoitusta liike- tai toimistokäytöksi.

Näin ollen Markkinaoikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen muutoksessa oleva määräys siitä, että asuinhuoneistot on tarkoitettu vakituiseen kodinomaiseen asumiseen, muuttaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja oikeutta hallita huoneistoaan. Jo itsessään tämä yhtiöjärjestysmuutos edellyttäisi kaikkien osakkaiden suostumusta, joita muutos koskee.

Digi- ja väestötietovirastolle on kotikuntalain mukaan ilmoitettava tilapäinen asuinpaikka, vain jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Näin ollen, myös yhtiöjärjestykseen lisätty määräys, jonka mukaan huoneiston tai osan siitä voi luovuttaa toisen käyttöön Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumalla joko vakituisena tai tilapäisenä asukkaana muuttaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan oikeutta hallita huoneistoaan.

Markkinaoikeus ei katsonut, että yhtiöjärjestystä olisi voitu muuttaa ilman osakkaiden suostumusta myöskään siltä osin, kun yhtiöjärjestysmuutokseen olisi haluttu määräys siitä, että kalustetun tyhjän huoneiston vuokraaminen toisen käyttöön välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti, toistuvasti ja ammattimaisesti katsottaisiin sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaiseksi luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi. Markkinaoikeus on vuodelta 2017 olevassa ratkaisussaan katsonut, että huoneiston käyttäminen majoitusta koskevaan liiketoimintaan saattaa tapauskohtaisesti olla asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista.

Kaikki asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät ole olleet läsnä tai antaneet suostumustaan yhtiökokouksessa eikä myöskään poissaolleiden ole osoitettu antaneen suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Näin ollen Markkinaoikeus tuli siihen lopputulokseen, ettei Patenttija rekisterihallitus ollut menetellyt virheellisesti, kun se on evännyt yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinnin.

Markkinaoikeus siis vahvisti Patentti- ja rekisterihallituksen tulkinnan siitä, että tämäntyyppiset yhtiöjärjestysmuutokset vaativat kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, joita muutos koskee. Asunto-osakeyhtiöiden onkin hyvä muistaa tämä suunnitellessaan Airbnb-toiminnan kieltäviä toimia. On toki selvää, ettei Airbnb-vuokraustoimintaa harjoittavat osakkaat kovinkaan usein halua suostua heidän omaa toimintaansa rajoittaviin yhtiöjärjestysmuutoksiin, jolloin Airbnb-toimintaa voi olla vaikea kieltää. Tämä kanta on kuitenkin perusteltu, sillä vaikka tämä ratkaisu tai tämänhetkinen oikeustila ei välttämättä miellyttäisi taloyhtiöitä, on muistettava, että osakkeenomistajan hallintaoikeus huoneistoonsa on tarkoitettu vahvaksi, omistusoikeutta muistuttavaksi. Lisäksi naapuruussuhteisiin liittyy myös kohtuullinen sietämisvelvollisuus toisista huoneistoista kantautuvista normaaleista elämän äänistä ja muista häiriöistä.

Marina Furuhjelm
Asianajaja, kehitys- ja viestintäjohtaja
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 11/2022

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje