kita-LAKI
Asunto-osakeyhtiösääntelyä uudistetaan ajan tasalle
Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiösääntelyyn on kohdistunut muutostarpeita, jotka liittyvät muun muassa taloyhtiöiden esteettömyyttä ja kestävää asumista edistävien ratkaisujen tekemiseen sekä digitaalisen kehityksen hyödyntämiseen taloyhtiöiden toiminnassa. Ministeriöillä onkin jo pitkään ollut meneillään hankkeita, jolla asunto-osakeyhtiösääntelyä on pyritty saamaan ajan tasalle. Monet näistä hankkeista ovat jo loppusuoralla ja tietyt muutokset ovatkin jo tulleet voimaan.
Esteettömyyttä ja kestävää asumista edistävien
ratkaisujen tekemistä helpotetaan – mikä
muuttuu?
Eduskunta hyväksyi helmikuussa esteettömyyttä ja kestävää
asumista edistävien ratkaisujen tekemistä koskevat asunto-osakeyhtiölain
muutokset. Muutokset tulivat lailla voimaan
8. maaliskuuta 2023.
Muutoksen myötä esimerkiksi esteettömyyttä parantavat
ja edistävät osakkaan muutostyöt helpottuvat siten, että jatkossa
taloyhtiön osakkaalla on oikeus tehdä näitä edellä mainittuja
muutoksia yhtiön rakennuksen tai kiinteistön yhteisiin
tiloihin. Tällaiset muutokset voivat olla esimerkiksi yleisten tilojen
valaistuksen parantaminen, ulko-oven sähköinen avausjärjestelmä
ja sisäänkäynnin liuska. Näitä edellä mainittuja muutostöitä
kohdellaan samalla tavalla kuin osakkaan omaan huoneistoon
toteutettavien muutostöiden osalta, joten asunto-osakeyhtiölain
muutostöitä ja kunnossapitovastuuta koskevat säännökset
soveltuvat näihin muutostöihin sellaisenaan. Muutoksen
toteuttanut osakas vastaa siten omalla kustannuksellaan näistä
muutostöistä aiheutuvista kustannuksista, jotka aiheutuvat esimerkiksi
käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta sekä tarpeettomaksi
käyneen muutoksen poistamisesta. Tällaisesta
muutoksesta ei myöskään saa aiheutua haittaa taloyhtiölle
tai muille osakkaille. Lisäksi tällaisesta muutostyöstä on aina
ilmoitettava etukäteen isännöitsijälle tai yhtiön hallitukselle.
Lakimuutoksen myötä myös taloyhtiön päätöksenteko kestävää
asumista edistävien päätösten osalta helpottuu, jolla on
merkitystä erityisesti vanhojen yhtiöiden kannalta. Lakimuutos
helpottaa esimerkiksi ilmaston lämpenemisen ehkäisemiseksi
tarpeellisten uudistusten käyttöönottoa vanhoissa taloyhtiöissä.
Yhtiökokous voi nimittäin jatkossa enemmistöpäätöksellä päättää
kestävää asumista edistävistä uudistuksista samassa tahdissa
kuin tällaiset uudistukset otetaan käyttöön uudisrakentamisessa.
Tällaiset uudistukset voivat olla esimerkiksi sähköautojen
latauspisteiden ja aurinkosähkön tuotannon toteuttaminen
sekä muut energiatuotannon innovaatiot ja palvelut.
Asunto-osakeyhtiöt kohti digitalisaatiota
– huoneistotietojärjestelmän merkitys
Asunto-osakeyhtiösääntelyyn kohdistuvat muutostarpeet koskevat
myös digitaalisen kehityksen hyödyntämistä taloyhtiöiden
toiminnassa. Tämän tarkoituksen toteuttamiseksi Suomessa
otettiin vuonna 2019 käyttöön huoneistotietojärjestelmä, johon
on tarkoitus kerätä tiedot taloyhtiöstä sekä osakehuoneistojen
omistuksista, panttauksista ja rajoituksista. Huoneistotietojärjestelmän
tarkoituksena on parantaa asuinhuoneistoja koskevien
tietojen ja omistajamerkintöjen saatavuutta ja luotettavuutta,
sillä nämä tiedot olisivat saatavilla sähköisessä muodossa. Tarkoituksena on siten sekä parantaa eri tahojen tiedonsaantimahdollisuuksia
että helpottaa eri tahojen työtä esimerkiksi
isännöinnissä, taloyhtiön hallituksessa, kiinteistövälityksessä
ja rahoituslaitoksissa. Huoneistotietojärjestelmään
merkitty sähköinen omistajamerkintä korvaa myös paperisen
osakekirjan käytön osakehuoneistojen vaihdannassa ja lainan
vakuutena.
Huoneistotietojärjestelmän uusimmat muutokset koskevat
huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia, huoneistotietojärjestelmää
koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua
lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Nämä muutokset tulevat
pääosin lailla voimaan 1. kesäkuuta 2023. Uusimmat muutokset
koostuvat pääasiassa kahdesta seuraavaksi selostetusta
kokonaisuudesta.
Ensinnäkin muutoksen tarkoituksena on parantaa ja tehostaa
osakeryhmien muutosten hallintaa. Tällä tarkoitetaan niitä
tilanteita, joissa osakehuoneistot muuttuvat jollakin tavalla,
kuten esimerkiksi siten, että osakehuoneistot yhdistetään
yhdeksi osakehuoneistoksi tai vastaavasti osakehuoneisto jaetaan
kahdeksi tai useammaksi erilliseksi osakehuoneistoksi.
Osakeryhmien muutoksilla tarkoitetaan myös niitä tilanteita,
joissa esimerkiksi yhtiöön tulee kokonaan uusia osakkeita. Tällaiset
muutokset edellyttävät yhtiöjärjestyksen muuttamista ja
muutoksen rekisteröintiä Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään
rekisteriin. Sieltä tiedot osakeryhmien muutoksista siirtyvät
Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään,
jossa osakeomistuksia ja niihin kohdistuvia panttausmerkintöjä
hallinnoidaan. Lakimuutoksen jälkeen edellytetään,
että taloyhtiön on hankittava tarvittavat suostumukset oikeudenhaltijoilta
jo yhtiöjärjestyksen muutoksen päätöstä varten.
Tällä varmistetaan sujuva muutettujen osakeryhmien käyttöönotto
huoneistotietojärjestelmässä ja se, että niihin voidaan kohdentaa
omistus- ja panttausmerkintöjä hakemuksesta.
Toiseksi muutoksen tarkoituksena on parantaa taloyhtiöiden
hallinnollisten tietojen saatavuuteen liittyviä toimenpiteitä.
Tähän mennessä taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot ovat ilmenneet
usein isännöitsijäntodistuksesta. Muutoksen myötä nämä
tiedot saataisiin jatkossa käyttöön huoneistotietojärjestelmästä,
josta tiedot tulevat suoraan esimerkiksi asuntokaupassa kiinteistövälittäjän
käyttämään järjestelmään. Myös taloyhtiöiden
kunnossapito- ja muutostyötiedot muutetaan vakiomuotoon,
joka tukee suunnitelmallista ylläpitoa ja joilla voidaan ennakoida
paremmin tulevia tarpeellisia kunnossapitotöitä. Muutoksen
myötä myös taloyhtiöiden taloudellista tilannetta voidaan
kontrolloida paremmin, sillä huoneistotietojärjestelmästä voidaan
toimittaa taloyhtiölainojen tiedot niin kutsuttuun positiiviseen
luottorekisteriin, jolla pyritään ehkäisemään ylivelkaantumista
taloyhtiöissä.
Saara Mantere
Lakimies, OTM
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
Julkaistu: 03/2023