kita-LAKI

Asunto-osakeyhtiösääntelyä uudistetaan ajan tasalle

Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiösääntelyyn on kohdistunut muutostarpeita, jotka liittyvät muun muassa taloyhtiöiden esteettömyyttä ja kestävää asumista edistävien ratkaisujen tekemiseen sekä digitaalisen kehityksen hyödyntämiseen taloyhtiöiden toiminnassa. Ministeriöillä onkin jo pitkään ollut meneillään hankkeita, jolla asunto-osakeyhtiösääntelyä on pyritty saamaan ajan tasalle. Monet näistä hankkeista ovat jo loppusuoralla ja tietyt muutokset ovatkin jo tulleet voimaan.

Esteettömyyttä ja kestävää asumista edistävien ratkaisujen tekemistä helpotetaan – mikä muuttuu?

Eduskunta hyväksyi helmikuussa esteettömyyttä ja kestävää asumista edistävien ratkaisujen tekemistä koskevat asunto-osakeyhtiölain muutokset. Muutokset tulivat lailla voimaan 8. maaliskuuta 2023.

Muutoksen myötä esimerkiksi esteettömyyttä parantavat ja edistävät osakkaan muutostyöt helpottuvat siten, että jatkossa taloyhtiön osakkaalla on oikeus tehdä näitä edellä mainittuja muutoksia yhtiön rakennuksen tai kiinteistön yhteisiin tiloihin. Tällaiset muutokset voivat olla esimerkiksi yleisten tilojen valaistuksen parantaminen, ulko-oven sähköinen avausjärjestelmä ja sisäänkäynnin liuska. Näitä edellä mainittuja muutostöitä kohdellaan samalla tavalla kuin osakkaan omaan huoneistoon toteutettavien muutostöiden osalta, joten asunto-osakeyhtiölain muutostöitä ja kunnossapitovastuuta koskevat säännökset soveltuvat näihin muutostöihin sellaisenaan. Muutoksen toteuttanut osakas vastaa siten omalla kustannuksellaan näistä muutostöistä aiheutuvista kustannuksista, jotka aiheutuvat esimerkiksi käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta sekä tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta. Tällaisesta muutoksesta ei myöskään saa aiheutua haittaa taloyhtiölle tai muille osakkaille. Lisäksi tällaisesta muutostyöstä on aina ilmoitettava etukäteen isännöitsijälle tai yhtiön hallitukselle.

Lakimuutoksen myötä myös taloyhtiön päätöksenteko kestävää asumista edistävien päätösten osalta helpottuu, jolla on merkitystä erityisesti vanhojen yhtiöiden kannalta. Lakimuutos helpottaa esimerkiksi ilmaston lämpenemisen ehkäisemiseksi tarpeellisten uudistusten käyttöönottoa vanhoissa taloyhtiöissä. Yhtiökokous voi nimittäin jatkossa enemmistöpäätöksellä päättää kestävää asumista edistävistä uudistuksista samassa tahdissa kuin tällaiset uudistukset otetaan käyttöön uudisrakentamisessa. Tällaiset uudistukset voivat olla esimerkiksi sähköautojen latauspisteiden ja aurinkosähkön tuotannon toteuttaminen sekä muut energiatuotannon innovaatiot ja palvelut.

Asunto-osakeyhtiöt kohti digitalisaatiota – huoneistotietojärjestelmän merkitys

Asunto-osakeyhtiösääntelyyn kohdistuvat muutostarpeet koskevat myös digitaalisen kehityksen hyödyntämistä taloyhtiöiden toiminnassa. Tämän tarkoituksen toteuttamiseksi Suomessa otettiin vuonna 2019 käyttöön huoneistotietojärjestelmä, johon on tarkoitus kerätä tiedot taloyhtiöstä sekä osakehuoneistojen omistuksista, panttauksista ja rajoituksista. Huoneistotietojärjestelmän tarkoituksena on parantaa asuinhuoneistoja koskevien tietojen ja omistajamerkintöjen saatavuutta ja luotettavuutta, sillä nämä tiedot olisivat saatavilla sähköisessä muodossa. Tarkoituksena on siten sekä parantaa eri tahojen tiedonsaantimahdollisuuksia että helpottaa eri tahojen työtä esimerkiksi isännöinnissä, taloyhtiön hallituksessa, kiinteistövälityksessä ja rahoituslaitoksissa. Huoneistotietojärjestelmään merkitty sähköinen omistajamerkintä korvaa myös paperisen osakekirjan käytön osakehuoneistojen vaihdannassa ja lainan vakuutena.

Huoneistotietojärjestelmän uusimmat muutokset koskevat huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Nämä muutokset tulevat pääosin lailla voimaan 1. kesäkuuta 2023. Uusimmat muutokset koostuvat pääasiassa kahdesta seuraavaksi selostetusta kokonaisuudesta.

Ensinnäkin muutoksen tarkoituksena on parantaa ja tehostaa osakeryhmien muutosten hallintaa. Tällä tarkoitetaan niitä tilanteita, joissa osakehuoneistot muuttuvat jollakin tavalla, kuten esimerkiksi siten, että osakehuoneistot yhdistetään yhdeksi osakehuoneistoksi tai vastaavasti osakehuoneisto jaetaan kahdeksi tai useammaksi erilliseksi osakehuoneistoksi. Osakeryhmien muutoksilla tarkoitetaan myös niitä tilanteita, joissa esimerkiksi yhtiöön tulee kokonaan uusia osakkeita. Tällaiset muutokset edellyttävät yhtiöjärjestyksen muuttamista ja muutoksen rekisteröintiä Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään rekisteriin. Sieltä tiedot osakeryhmien muutoksista siirtyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään, jossa osakeomistuksia ja niihin kohdistuvia panttausmerkintöjä hallinnoidaan. Lakimuutoksen jälkeen edellytetään, että taloyhtiön on hankittava tarvittavat suostumukset oikeudenhaltijoilta jo yhtiöjärjestyksen muutoksen päätöstä varten. Tällä varmistetaan sujuva muutettujen osakeryhmien käyttöönotto huoneistotietojärjestelmässä ja se, että niihin voidaan kohdentaa omistus- ja panttausmerkintöjä hakemuksesta.

Toiseksi muutoksen tarkoituksena on parantaa taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuuteen liittyviä toimenpiteitä. Tähän mennessä taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot ovat ilmenneet usein isännöitsijäntodistuksesta. Muutoksen myötä nämä tiedot saataisiin jatkossa käyttöön huoneistotietojärjestelmästä, josta tiedot tulevat suoraan esimerkiksi asuntokaupassa kiinteistövälittäjän käyttämään järjestelmään. Myös taloyhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötiedot muutetaan vakiomuotoon, joka tukee suunnitelmallista ylläpitoa ja joilla voidaan ennakoida paremmin tulevia tarpeellisia kunnossapitotöitä. Muutoksen myötä myös taloyhtiöiden taloudellista tilannetta voidaan kontrolloida paremmin, sillä huoneistotietojärjestelmästä voidaan toimittaa taloyhtiölainojen tiedot niin kutsuttuun positiiviseen luottorekisteriin, jolla pyritään ehkäisemään ylivelkaantumista taloyhtiöissä.

Saara Mantere
Lakimies, OTM
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 03/2023

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje