kita-LAKI

Rakennusalalla toimivien firmojen suorituskyky- ja maksukykyongelmat

Rakennusalan vaikeudet näkyvät taloyhtiömaailmassa väistämättä eri tavoin. Vaikutukset saattavat ilmetä esimerkiksi omistaessa huoneisto-osakkeita rakenteilla olevasta tai alle 10 vuoden sisään valmistuneesta taloyhtiöstä. Lisäksi vaikutukset voivat ulottua myös vanhempien taloyhtiöiden rakennushankkeisiin. Taloyhtiöiden osakkaiden, hallitusten ja isännöitsijöiden tuleekin huomioida vallitseva tilanne ja pyrkiä suojaamaan oma ja taloyhtiön asema riskien realisoitumisen varalta, siinä määrin kuin se on mahdollista.

ASUNTOYHTIÖIDEN GRYNDAAMISESSA ja uusien asuntoyhtiöiden osakkeita ostaessa rakennusalan vaikeudet saattavat ilmetä siten, että asuntojen myyjänä oleva perustajaosakas tai tämän sopimuskumppanina oleva rakennusliike eivät täytä velvoitteitaan sovitulla tavalla. Rakentaminen saattaa erinäisistä syistä viivästyä ja rakennuttaja tai rakennusliike saattavat mennä jopa konkurssiin ennen kuin rakentamisvaihe päättyy. Se, mitä hankkeelle tapahtuu konkurssin myötä, on tapauskohtaista ja riippuu suuresti esimerkiksi siitä missä vaiheessa hanke on, kun maksukyvyttömyys iskee. Ostajan kannalta olennaista on, että mikäli tilanne johtaa siihen, että myyjän velvoitteiden täyttyminen viivästyy olennaisesti, ostajaa suojaa oikeus purkaa kauppa.

Rs-kohteen myyjän konkurssi saattaa luonnollisesti ajoittua myös aikaan rakentamishankkeen jälkeen, jolloin esimerkiksi rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus saattavat olla jo vapautettu, mutta myyjän vastuuaikaa on vielä jäljellä. Tällöin asuntoyhtiön ja osakkaiden suoja perustuu suorituskyvyttömyysvakuuteen, joka yleensä on rakennusvirhevakuutus. Suorituskyvyttömyysvakuus suojaa osakkeenomistajia myös silloin, kun kyse ei ole rs-kohteesta, vaan uudet asunnot on myyty valmiina.

Rakennusalan vaikeudet saattavat näkyä myös taloyhtiöiden rakennushankkeissa esimerkiksi urakoiden viivästymisinä, kyvyttömyytenä saattaa hanketta sovitusti loppuun tai urakoitsijan konkurssina. Se, mitä oikeussuojakeinoja tilaajana olevalla taloyhtiöllä on kulloinkin käytettävissä, on tapauskohtaista. Taloyhtiölle voi sopimuksesta ja tilanteesta riippuen muodostua esimerkiksi oikeus sopimussakkoon, oikeus sopimuksen purkamiseen, oikeus työn teettämiseen kolmannella osapuolella ja oikeus sopimusperusteiseen vahingonkorvaukseen. Isännöinnille ja hallitukselle haasteet urakan toteutuksessa luonnollisesti teettävät lisätyötä, ja juristin puoleen on usein syytä kääntyä.

Se, miten riskiä voi hallita, riippuu pitkälti siitä, missä kontekstissa toimitaan. Rs-kohteen ostajien on syytä palkata rakennustyön tarkkailija, joka seuraa hankkeen edistymistä osakkaiden puolesta. Päätös rakennustyön tarkkailijasta voidaan tehdä osakkeenostajien kokouksessa, jonka rakentamisvaiheen aikaisen hallituksen on kutsuttava koolle, kun 25 % asunnoista on myyty. Rakennustyön tarkkailijan kuluista vastaavat osakkeenostajat. Rakennustyön tarkkailija on toki kuluerä, mutta väärässä paikassa ei kannata säästää.

Sellaisen tahon, joka suunnittelee asunnon ostoa valmistuneesta yhtiöstä, jonka perustajaosakas on mennyt konkurssiin, on syytä tutustua muun muassa talon rakentaneen toimijan maineeseen, yhtiössä mahdollisesti havaittuihin korjaustarpeisiin, niiden kustannusarvioon sekä siihen, mikä on vakuuksien tilanne ja millainen suorituskyvyttömyysvakuus on asetettu. Jos kyseessä on rakennusvirhevakuutus, vakuutuksen määrään, omavastuuosuuteen ja muihin ehtoihin on syytä perehtyä.

Taloyhtiön hankkeissa on näinä aikoina erityisen tärkeää, että taloyhtiö laatii urakasta urakoitsijan kanssa kirjallisen urakkasopimuksen. Valitettavan usein tulee vastaan tilanteita, joissa kirjallisia urakkasopimuksia ei ole laadittu. Sopimukset ovat riskienhallinnan väline. Toki kuitenkin sopimuksen sisältö on neuvotteluasia, sillä sopimuksen syntyminen edellyttää yhteisymmärrystä sen sisällöstä.

Taloyhtiö voi pyrkiä hallitsemaan riskiä sopimuksella siten, että esimerkiksi maksupostit sovitaan riittävän takapainotteisiksi, rakennusajan vakuus sovitaan tavanomaista suuremmaksi ja purkuperusteita laajennetaan siitä mitä ne olisivat YSE 1998 -ehtojen perusteella. Lisäksi mahdolliseen urakan ketjuttamiseen, eli työvaiheiden alistamiseen on syytä kiinnittää huomiota. Tapauksesta riippuen urakan ketjuttaminen voi olla tilaajalle etu tai haitta.

Urakoitsijoiden ja rakennuttajien taustat ja taloudellinen tilanne on luonnollisesti tarkistettava hyvin, oli hankkeen konteksti mikä tahansa.

Riskienhallinta on jatkuva prosessi, eikä se rajoitu vain projektin alkuun. Hankkeen edistymistä on seurattava. Valitettava tosiasia on, että rakennuttajat tai urakoitsijat, jotka eivät pysty maksamaan omille sopimuskumppaneilleen, saattavat laukaista viivästysten ketjureaktion. Tämä voi johtaa työmaiden seisahtumisiin ja ketjuuntuviin maksu- ja suoritusvaikeuksiin. Onnistunut urakka on usein monen eri asian summa, eikä kaikkea sopimusriskiä voi valitettavasti koskaan hallita täydellisesti.

Anna Pasanen
Lakimies, OTM
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 11/2023

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje