Putkiremontit
Taloyhtiöviestintä

Linjasaneeraus on suunniteltava kunnolla

Laajat ilmanvaihtotyöt vaiheessa ullakolla.

Taloyhtiöiden linjasaneeraukset eli putkiremontit ovat vaativia hankkeita, joiden hahmottelussa ja tositoimissa tarvitaan paljon osaamista sekä myös aiempaa kokemusta. Asioihin onkin perehdyttävä piirustuspöydän äärellä huolellisesti jo alusta pitäen. Hyvin suunniteltu remontti on melkein toteutusta vaille valmis.

PUTKIREMONTTI VOI tulla taloyhtiössä ajankohtaiseksi, kun putkissa havaitaan vuotoja tai muita vakavia vikoja. Toisaalta ikääntyvät putket voivat olla tulossa elinkaarensa päähän.

Viemäriputkien kunto voidaan selvittää putkien videokuvauksen avulla. Mikäli kiinteistön putkiverkoston todetaan olevan remontin tarpeessa, projektin alkuaikojen työvaiheisiin kuuluu hankesuunnittelu.

Jo sitä ennen taloyhtiössä yleensä on selvitetty kiinteistön todelliset korjaustarpeet kokonaisuutena. Hankesuunnittelussa käydään muun muassa läpi korjaustyön tekniset toteutusvaihtoehdot. Samalla tehdään arvioita ja laskelmia tulevien töiden aiheuttamista kustannuksista.

Tyypillisesti hankesuunnitteluvaiheessa taloyhtiön yhteistyökumppanina toimii LVI-töihin erikoistunut rakennuskonsultti, jolla on jo kosolti erilaisten putkiremonttien tekniikoiden ja toteutusten laaja-alaista tuntemusta.

Tärkeitä päätöksiä

Yksikön päällikkö Dennis Murto rakennuskonsulttiyritys Swecosta arvioi, että hankesuunnittelua voidaan perustellusti pitää linjasaneeraushankkeen tärkeimpänä vaiheena.

"Hankesuunnittelu on tärkeä osuus, koska silloin tutkitaan eri vaihtoehtoja korjaustöiden toteuttamiseksi. Taloyhtiö tekee sitten päätökset remontin tavoitetasosta ja lyö lukkoon remontin päälinjat ja budjetin”, hän perustelee.

”Hankesuunnittelu on tärkeä osuus.

”Suunnittelussa tutkitaan avoimesti ja hahmotellaan korjaustarpeet ja tavoitteet ja lopuksi luodaan realistiset vaihtoehdot, joista taloyhtiö valitsee ja tekee päätöksen.”

Täysin purettu keittiö ennen uudelleenrakennusta.

On esimerkiksi päätettävä, tehdäänkö kiinteistössä niin sanottu perinteinen putkiremontti vai putkien sisäpuolinen saneeraus. Jälkimmäinen vaihtoehto on kevyempi ja nopeampi, mutta se ei kenties ole mahdollinen, jos putket ovat jo päässeet todella huonoon kuntoon.

”Remonttitapaa valittaessa lähdemme liikkeelle siitä, mitkä ovat kiinteistön tarpeet. Usein linjasaneerausten yhteydessä korjataan samalla kylpyhuoneita ja yleisiä tiloja, kuten esimerkiksi sauna tai pesula – sekä myös sähköasennuksia, koska johdotukset monesti sijaitsevat korjattavan putkiverkon tuntumassa”, Murto selvittää.

”Vaikka esimerkiksi 1970-luvulla rakennetuissa kiinteistöissä sähköverkot eivät yleensä ole vielä aivan elinkaarensa päässä, niitä voi olla taloudellisesti järkevää korjata samassa yhteydessä linjasaneerauksen kanssa.”

Murron mukaan monissa perinteisissäkin linjasaneerauksissa käytetään kuitenkin ainakin jonkin verran viemäriputkien sisäpuolista saneerausta, esimerkiksi kiinteistön pohja- tai tuuletusviemäreissä.

Työmaakatselmus menossa. Kohteessa on tekeillä laajempi putkiremontti, jossa koko huoneiston pinnat uusitaan.

Korjauksia kylpyhuoneisiin

Hankesuunnitteluvaiheessa yleensä kysytään myös asukkaiden mielipiteitä siitä, haluavatko he korjauttaa kylpyhuoneitaan putkiremontin yhteydessä.

”Jos taloyhtiössä on alkuperäisessä kunnossa olevat märkätilat, niitäkin usein halutaan korjata samalla parempaan kuntoon. Jos taas asukkaat ovat vuosien mittaan jo teettäneet korjauksia tai vaihtaneet laatoituksia, monet asukkaat eivät haluaisi kylpyhuoneissa tehtävän laajoja korjaustöitä”, Murto mainitsee.

Kylpyhuoneita korjataan useimmiten perinteisten putkiremonttien yhteydessä, koska märkätilojen rakenteita on joka tapauksessa avattava putkien vaihtamiseksi.

Remonttimenetelmän valinta vaikuttaa linjasaneerauksen ajalliseen kestoon ja myös hintaan. Viemäreiden sisäpuolinen saneeraus onnistuu lyhyemmässä ajassa ja edellyttää asukkailta yleensä vain muutaman päivän poismuuttoa – jos edes sitäkään.

”Osakkaiden tahtotilaa on peilattava teknisiin korjaustarpeisiin ja taloyhtiön tavoitteisiin sopivien korjausvaihtoehtojen määrittämiseksi”, Murto pohtii.

”Avoin ja oikea-aikainen asukastiedotus on remonttihankkeissa tärkeää.

Enemmän energiatehokkuutta

Tavallisesti kiinteistön putkiverkon kuntotutkimus on jo tehty ennen varsinaisen hankesuunnittelun aloittamista. Useinhan juuri kuntotutkimus johtaa siihen, että linjasaneerausta kiinteistössä aletaan ylipäätään harkita.

”Monesti hankesuunnittelussa selvitellään myös eri mahdollisuuksia energiatehokkuuden parantamiseksi taloyhtiössä. Silloin voidaan tutkia vaikkapa rakennuksen ilmanvaihtoa, lämmön talteenoton ratkaisuja tai maalämpöön siirtymistä”, toteaa Murto.

Yksikön päällikkö Dennis Murto rakennuskonsulttiyritys Swecosta sanoo, että remonttitapaa valittaessa lähdemme liikkeelle siitä, mitkä ovat kiinteistön tarpeet.
KUVA: JOONA LAURIKAINEN

Tällaisia uudistuksia voidaan sitten toteuttaa samalla kertaa putkiremontin kanssa.

Voimassa olevien säädösten mukaan linjasaneerausten yhteydessä on myös pakollista asentaa kiinteistöön huoneistokohtaiset vesimittarit, ellei sellaisia ole ennestään. Mittareilla on tarkoitus kannustaa asukkaita vähentämään vedenkulutusta.

Kun hankesuunnittelu on saatu valmiiksi, taloyhtiöllä on jo melko selkeä käsitys tulevan linjasaneerauksen kustannuksista ja ainakin alustavasta aika-arviosta. Niistä voidaan tiedottaa asukkaille esimerkiksi yhtiökokouksessa.

Avoin ja oikea-aikainen asukastiedotus on muutenkin remonttihankkeiden kyseessä ollessa tärkeää. Tiedotus onnistuu nykyaikana usein sähköisestikin, mutta myös paperitiedotteita ilmoitustauluilla tarvitaan.

Suunnittelijoille työsarkaa

Hankesuunnitteluvaiheen jälkeen kiinteistössä aloitetaan yleensä kilpailutusprosessi, jolla haetaan remonttihankkeelle suunnittelijaa.

Tämän jälkeen alkaa toteutussuunnittelu. Siinä muun muassa laaditaan viralliset asiakirjat urakan kilpailutusta ja rakennuslupaa varten.

Uudet vesijohtonousut porrashuoneessa ennen kotelointeja.

Jo hankesuunnitteluvaiheessa kiinteistöstä kerätään kaikki vanhat suunnitelmat ja aiempien korjausten korjaustoimenpidekuvaukset, seurantaraportit, kuntoarviot sekä muut suunnitteluun vaikuttavat asiakirjat.

Linjasaneerauksen suunnittelijoiksi valitaan työhön erikoistuneet erikoissuunnittelijat. LVI-suunnittelija laatii lämpö-, vesija ilmastointijärjestelmien korjaussuunnitelmat. Rakennesuunnittelija puolestaan laatii rakennustekniset suunnitelmat kuten palokatkosuunnitelmat. Jos tehdään myös sähkötöitä, niitä varten hankkeeseen valitaan sähkösuunnittelija.

Linjasaneeraushankkeessa pääsuunnittelijana toimii usein LVI-suunnittelija, mutta hankkeen pääsuunnittelijaksi voidaan valita myös rakennussuunnittelija eli arkkitehti. Suunnittelijat valitaan pyytämällä tarjouksia, vertaamalla niitä ja suunnittelijoiden kokeneisuutta, sekä neuvottelemalla. Yleisohjeistusten mukaan suunnittelijoiden hankinta kestää linjasaneeraushankkeessa 2–4 kuukautta kohteen koosta ja korjauksen laajuudesta riippuen.

”Suunnittelutyöstä pyydetään tarjoukset riittävän monelta toimijalta.

Osaavat tekijät töihin

Suunnittelutyöstä pyydetään tarjoukset riittävän monelta, yleensä vähintään kolmelta kunkin alan suunnittelijalta. Yleistä on myös kokonaissuunnittelu, jolloin kaikki suunnittelu saadaan linjasaneerauksiin erikoistuneelta konsultilta.

”Projektia varten kannattaa valita pätevät ja osaavat suunnittelijat, joilla on asiantuntemusta ja referenssejä juuri samantyyppisistä remonttikohteista. On eri asia suunnitella putkiremontteja rivitaloihin kuin jugend-tyylisiin arvokiinteistöihin kaupunkien keskusta-alueilla”, Murto muistuttaa.

”Samoin on hyvä pitää mielessä, että viemäreiden sukitus vaatii erityyppistä osaamista kuin putkien uusiminen kokonaan. Voisi olla eduksi, jos myös taloyhtiön isännöitsijällä olisi aiempaa kokemusta putkiremonttihankkeista.”

Murto katsoo, että remonttihankkeeseen olisi hyvä hankkia erillinen valvoja, joka hoitaa töiden valvontaa työmaalla päätoimisesti. Lisäksi tarvitaan projektipäällikkö, joka seuraa aikatauluissa pysymistä ja hankkeen teknistä puolta.

”Noin kymmenen viime vuoden aikana kiinteistöjen putkiremontit ovat tulleet entistä ammattimaisemmiksi. Aikataulun valvonta onkin tärkeä kysymys”, Murto sanoo.

”Usein linjasaneerausurakka toteutetaan kokonaisurakkana, jolloin taloyhtiö tekee pääurakoitsijan kanssa sopimuksen ja pääurakoitsija vastaa aikataulutuksesta.”

Taloyhtiöiden hallituksissa on usein maallikkojäseniä, mutta osaavat rakennuskonsultit pystyvät kertomaan heillekin ymmärrettävää tietoa eri teknisistä ratkaisuista päätöksenteon tueksi.

”Kiinteistöissä on osattava tehdä perusteltuja remonttipäätöksiä”, tähdentää Murto.

Teksti: Ari Mononen

Julkaistu: 04/2024